Reader TTS

О ГРАБЛЯХ, НА КОТОРЫЕ В ОЧЕРЕДНОЙ РАЗ НАСТУПАЮТ ВЛАСТИ.  10 апреля омский горсовет принял два проекта – взамен отмененного решения №432 по арендной плате за муниципальную землю и поправки в

решение №368 по выкупной стоимости земли. За неделю до этого – 3 апреля – в «Коммерческих вестях» выступил с рядом критических замечаний к проекту  директор  ООО «ОМЭКС-Лекс» Александр

ДМИТРЕНКО, который успешно оспорил предыдущий вариант решения №432 в Верховном суде. Ранее это интервью было полностью доступно только в печатной версии газеты. Представляем читателям его

целиком. – АЛЕКСАНДР ВАСИЛЬЕВИЧ, НАСКОЛЬКО Я ПОНЯЛА, У ВАС МНОЖЕСТВО ВОПРОСОВ К РАЗРАБАТЫВАЕМЫМ ДОКУМЕНТАМ. ЧТО С НИМИ НЕ ТАК? – Давай начнем с выкупной стоимости. Тут нам даже удалось

немного продвинуться в отличие от работы с правительством. Были рассмотрены мои предложения убрать все ограничения по выкупу. Когда эти ограничения появились в областном нормативном акте, я

озвучил прогноз, что роста выкупа за 10% от кадастровой стоимости участка – по сравнению с периодом, когда он обходился в 30% – не будет. Для меня все эти ограничения, прошу прощения за

вольную метафору, звучат так: «В баню разрешен вход только чистым людям». Мои опасения подтвердились – ни одной заявки на выкуп с начала года не подано!!! Это полный провал. – ПРЯМ ВООБЩЕ НИ

ОДНОЙ? – Это официальные данные. Вернее, скорее всего заявки-то подавались, но арендаторам было отказано в выкупе. Многие предприниматели (не менее 50 человек) просили сделать меня расчеты,

насколько им выгодно выкупить арендуемый участок за 10%. Ни одному! Будь ставка 2,5%, они согласились бы на сделку. Даже по самым скромным предварительным расчетам бюджет потерял на этом

100 млн. рублей. – НО ВЫ ВЕДЬ САМИ ЗНАЕТЕ АРГУМЕНТЫ ЧИНОВНИКОВ ПРО ЭТУ СТАВКУ. А НЕКОТОРЫЕ НАШИ ЧИТАТЕЛИ ПЕРЕЖИВАЮТ, ЧТО ЗЕМЛЯ НАЧНЕТ УХОДИТЬ В ДРУГИЕ РЕГИОНЫ. – А что, иногородние

предприниматели увезут эти участки? Нет, они осядут здесь и будут платить налоги в местный бюджет. Будет развиваться территория, она войдет в оборот. Какая разница, кто купит эту землю –

омичи или нет? Лучше, что ли, когда земля вообще простаивает? –ТАК ЧТО ТАМ С ДИСКУССИЕЙ НА КОМИТЕТЕ ПО ВОПРОСАМ ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ И МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ, В КОТОРОЙ ВЫ

УЧАСТВОВАЛИ? – Пообщались продуктивно. Поправка по исключению ограничения по срокам владения воспринята положительно, и высока вероятность, что она будет принята. Депутат Виталий ПУТИНЦЕВ

привел пример того, как ему потребовалось развести свои активы, переоформив аренду земельного участка с одного своего юрлица на другое. Теперь он готов выкупить эту землю, но не может этого

сделать, потому что право собственности на объекты капитального строительства возникло недавно, а значит, выкупить земельный участок его новое юрлицо не может, ибо оно владеет недвижимостью

менее трех лет! – ПОНЯТНО. ЕЩЕ ЧТО-ТО БЫЛО УСЛЫШАНО? – ПУТИНЦЕВ также меня поддержал в предложении отказаться от установления ограничения в виде задолженности по неосновательному обогащению.

Мы с тобой уже не раз об этом писали: решать вопрос «неосновательного обогащения» следует иначе. Продайте вы предпринимателю участок и тут же подавайте в суд о взыскании долгов, подавайте

ходатайство о наложении на землю обеспечительных мер – и никуда владелец не денется. Зачем делать шиворот-навыворот? Я уж молчу о том, как часто предпринимателям вешают искусственно

созданные долги. Мы это тоже очень подробно с тобой освещали, поэтому повторяться не буду. Но на комитете я напрямую задавал вопрос директору департамента имущественных отношений Дмитрию

МАХИНЕ о том, когда будут предприняты меры по исправлению этой системы. Ответа нет! – ДА, Я БЫЛА С ВАМИ НА ПРЕСС-КОНФЕРЕНЦИИ И. О. МИНИСТРА ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ ЕВГЕНИЯ КОЗЛОВА. ОН ОБЕЩАЛ

ТОГДА ПОГОВОРИТЬ НА ЭТУ ТЕМУ С ГОРОДСКИМИ ЧИНОВНИКАМИ. ВИДИМО, БЕСЕДЫ ТАК И НЕ СЛУЧИЛОСЬ... – Похоже, что да. Также правительство устанавливало срок подачи заявления о выкупе участка до 1

января 2020 года. АФАНАСЬЕВ предложил продлить его на полгода – до 1 июня 2021 года. Я бы, правда, вообще сделал рассмотрение заявления бессрочным. В любом случае я доволен. – А ЧТО ТАМ СО

ВТОРЫМ ПРОЕКТОМ О СТОИМОСТИ АРЕНДЫ ЗЕМЛИ? – Вот с ним как раз все хуже, чем с выкупной стоимостью. На первом обсуждении, на котором не было прессы, я передал свои замечания и рекомендации в

департамент имущественных отношений. АФАНАСЬЕВ и ПУТИНЦЕВ обращали внимание на неправильную группировку категорий земельных участков. Чиновники переработали проект и вместо 17 групп сделали

14. Мы с тобой тоже уже обсуждали мои претензии. Мне, например, непонятно, почему аренда земли под индивидуальными гаражами находится в той же категории, что и аренда земли под гаражами

производственными. В основу оценки была положена доходность земельных участков. Очевидно, что земля под производственными гаражами приносит прибыль, а под индивидуальными — нет! Социальная

несправедливость заложена с самого начала. Принципы неухудшения экономического состояния арендатора и недопущения предпочтений не были учтены. – ТАК ЧИНОВНИКИ ПОПРАВИЛИ ЭТО? – Нет, к

сожалению, это замечание было проигнорировано. – А КАК ПЕРЕГРУППИРОВАЛИ-ТО? – Например, из категории земель под жилыми застройками исключили землю под зданиями портов, ж/д вокзалов,

аэропортов. Земли улиц, шоссе, бульваров, проспектов переместили в другую категорию. Причины, по которым эти или другие поправки были внесены, озвучены почему-то не были. – ТАК ЧТО ВЫ

ПРЕДЛАГАЛИ ИЗМЕНИТЬ? – Пункт про переоформление участков, находящихся в бессрочном пользовании, фактически предоставляет льготу нарушителям. Эти участки должны были быть переоформлены в

собственность или аренду еще до 1 июля 2012 года! Закон был издан в 2009-м. Департамент даже не удосужился выявить этих штрафников и наказать их. Эти деньги следовало бы направить в бюджет.

Огромный пласт работы даже не затронут. Я спрашивал и КОЗЛОВА, и МАХИНЮ, проводится ли инвентаризация. Нет. – ПОЛУЧАЕТСЯ, ФОРМУЛИРОВКА ТРАДИЦИОННО БЫЛА БЕЗДУМНО ПЕРЕПИСАНА ИЗ ОБЛАСТНОГО

НОРМАТИВНОГО АКТА? МЫ ЕГО ОБСУЖДАЛИ В КОНЦЕ ПРОШЛОГО ГОДА. – Конечно. Зачем думать, если можно списать у старшего брата? Тем более ты знаешь, как у нас дословно все читают. Как, например,

быть людям, которые из бессрочки давно оформились в аренду? У них будут какие-то льготы? Подозреваю, что нет. Верховный суд ясно говорил, что «ухудшение экономического положения лиц, ранее

переоформивших право бессрочного пользования землей, недопустимо». И я омским чиновникам не раз на это указывал. Но бесполезно. Еще меня одна формулировка смутила очень. – КАКАЯ? – «В

договоре аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости права аренды земельного участка, орган местного самоуправления,

уполномоченный распоряжаться земельным участком, предусматривает возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще, чем раз в три

года». Так это совершенно разные объекты рыночной стоимости – право аренды и сам земельный участок! Причем здесь рыночная стоимость земельного участка, если мы говорим о праве аренды? – НА

ФОНЕ ВСЕГО ОСТАЛЬНОГО ВРОДЕ ВЫГЛЯДИТ НЕ ОЧЕНЬ СТРАШНО. – Ну хотелось бы, чтобы из недр Горсовета выходили все-таки толковые документы. У них ведь есть юридическая служба – неужели нельзя

было проверить? Впрочем, ты права, меня намного больше беспокоит другой момент. Применили усредненные арендные ставки. Для торговых объектов – это коэффициент 5,9. (Кстати, в Петербурге

максимальная ставка по аренде земли – 2,5!). И в центре Омска, и на его окраинах. Что смеяться? Торговый поток магазина в сердце города и магазина где-нибудь в частнике на Московке

несопоставимы. Это мое замечание Богдан МАСАН парировал тем, что все якобы учтено в кадастровой стоимости земельного участка. Но Конституционный суд ясно высказался на эту тему и был

поддержан Верховным судом. Прямо сейчас процитирую: «Согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, сформулированной в определении от 11 мая 2004 года № 209-о, при

отсутствии единых правил орган местного самоуправления обязан осуществлять дифференциацию ставок земельного налога, который имеет сходную с арендной платой правовую природу в силу положения

статьи 65 Земельного кодекса, – не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть основываясь на анализе оценки экономических,

природных и иных факторов, влияющих в том числе на уровень доходности земельного участка по местоположению и зонам различной градостроительной ценности территории. С учетом схожести

правового регулирования данная позиция применяется и к вопросам установления базовых ставок арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной государственной собственности или в отношении

которой государственная собственность не разграничена». Не «может», а «обязан»! Четко же написано. Сомневаюсь, что МАСАН и его юристы с этим незнакомы. Но самое забавное во всем этом знаешь

что? – ЧТО? – Что такая практика у городской администрации есть! Есть постановление мэра от 19 января 2018 года № 36-п, в соответствии с которым определен порядок платы за наем жилья.

Эксперт выполнил задание согласно техусловиям, но их я предлагаю не трогать. Не буду пытаться оценивать, насколько грамотно это было сделано, сейчас нас интересует просто сам факт. Там вот,

учтена позиция Конституционного и Верховного судов РФ! Сделано зонирование в соответствии с градостроительным законодательством. Получилось 5 категорий – зона высокой ценности (коэффициент

1,3), зона повышенной ценности (коэффициент 1,17), зона средней ценности (коэффициент 1), зона низкой ценности (коэффициент 0,88) и отдаленные районы (микрорайоны Входной, Большие Поля,

Береговой, Крутая Горка – 0,8). В каждой из них перечислены кварталы, которые туда входят, указаны дифференцированные ставки. Но МАСАН стал спорить со мной, продолжая настаивать на том, что

все учтено в кадастровой оценке. Его позиция очень выборочна. Мне придется обжаловать нормативный акт в случае его принятия. Не потому, что я противный, – я за соблюдение закона! – НО ВЕДЬ

ЕГО ЕЩЕ НЕ ПРИНЯЛИ. А ВДРУГ ВСЕ-ТАКИ ПОПРАВЯТ? – Нет, они уже дали понять, что не будут его менять. Представляешь, какую придется провести огромную работу тогда? А сроки горят. МАХИНЯ

сказал, что специальная рабочая группа будет трудиться над решением Горсовета и после его принятия. Но я прекрасно понимаю, как будет. Они скажут: «Ну работает же нормативный акт, что опять

ДМИТРЕНКО не нравится? Вот ведь вредный мужик! Всем вечно недоволен». МАСАН даже позволил себе бросить провокацию: мол, я только грожусь все оспаривать, но этим не занимаюсь. Нет, я буду это

оспаривать совершенно точно. В свое время Конституционный суд в 1997 году дал поручение Федеральному собранию и Правительству РФ разработать усредненные арендные ставки. Оно не было

выполнено! Потому и было вынесено определение, которое я тебе процитировал. – В ПРОШЛОМ НОМЕРЕ МЫ АНОНСИРОВАЛИ С ВАМИ ЗАСЕДАНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ, НА КОТОРОМ БЫЛО РАССМОТРЕНО ЗАЯВЛЕНИЕ

ОМСКОГО ГОРОДСКОГО СОВЕТА О РАЗЪЯСНЕНИИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ВЕРХОВНОГО ЖЕ СУДА ОТ 1 ФЕВРАЛЯ 2018 ГОДА № 50-АПГ17-23. ГОРОДСКОЙ СОВЕТ ПЫТАЛСЯ НАСТОЯТЬ, ЧТОБЫ ВЫСОКУЮ АРЕНДНУЮ ПЛАТУ ПО РЕШЕНИЮ № 432

ПРИЗНАВАЛИ НЕЗАКОННОЙ С 1 ФЕВРАЛЯ 2018 ГОДА, А НЕ С 16 МАРТА 2016-ГО, КАК СЕЙЧАС ПРОИСХОДИТ В АРБИТРАЖНОМ СУДЕ. – Верховный суд им отказал. – ЧТО Ж, КАК МЫ И ПРЕДПОЛАГАЛИ. ПОЗДРАВЛЯЮ С

ПОБЕДОЙ. КАКИЕ ЕЩЕ ЕСТЬ НОВОСТИ? – Обжалуем 162-е и 419-е постановления Омской области. Надеюсь, успеем подать заявления до принятия решения Горсовета, которое мы с тобой обсудили. МАХИНЯ

спешит, потому что «правовой вакуум». Я ему сказал: «432-е нельзя применять, применяйте 46-е. Можно ведь спокойно работать. Куда торопиться?» Если правительство хоть как-то подсуетилось и

приняло 162-е... К нему много вопросов, но оно лучше, чем 108-е! Ставки чуть уменьшились, и предприниматели немного вздохнули. Зачем спешить в принятии нормативных актов? Опять хотим

повторения 108-го? Я не понимаю этого упрямства. – А КАК ВАМ ЗАЯВЛЕНИЯ, ШИРОКО РАСТИРАЖИРОВАННЫЕ ПРЕССОЙ, О ТОМ, ЧТО В ОМСКЕ ИДЕТ СНИЖЕНИЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ЗЕМЛЮ? – Слушай, это вообще

непостижимо. Меня коробит от этой наглой спекуляции! – СТАРЫЙ, КАК МИР, ПИАР-ХОД. ПОДОБНОЕ ВЕДЬ БЫЛО И С КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКОЙ. – Это просто безумно некорректно и совершенно недопустимо! Как и

манипуляции насчет «убытков бюджета». Идет сравнение с, на минуточку, ОТМЕНЕННЫМИ, признанными НЕЗАКОННЫМИ нормативными актами, которые фактически оставили предпринимателей на грани

разорения. Если бы мне не удалось тогда оспорить их в Верховном суде, неизвестно, чем бы все это закончилось. Несколько миллиардов долгов было начислено задним числом, повторюсь, НЕЗАКОННО,

но чиновники умудряются преподносить это сейчас так, словно они великодушно пошли навстречу бизнесменам и снизили ставки. Те изначально были неадекватно задраны! Это была откровенная попытка

грабежа! Которая, к счастью, почти не удалась. И я считаю, что чиновники намеренно вводят в заблуждение не только широкую общественность, ведя себя ужасно цинично по отношению к

предпринимателям, но и свое непосредственное начальство – губернатора Омской области Александра БУРКОВА и мэра Омска Оксану ФАДИНУ. На мой взгляд, это должно немедленно прекратиться, а

деловое сообщество так и вовсе вправе потребовать прекращения издевательств над собой. Точку зрения директора департамента имущественных отношений администрации города Омска Дмитрия МАХИНИ

читайте здесь. Реклама. ООО «ОМСКРИЭЛТ.КОМ-НЕДВИЖИМОСТЬ». ИНН 5504245601 erid:LjN8KafkP