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[AVIS D'EXPERT] La loi de finances pour 2025 a modifié les "règles du jeu" en matière de location en meublé non professionnelle, ce qui n'est pas sans conséquences sur

les stratégies d'invesstissement. Revue de détails. Les "règles du jeu" ont changé en matière de location en meublé non professionnelle (LMNP). Selon la loi de finances pour

2025, tous les amortissements déduits durant la location sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value à l’occasion de la cession du bien. L’impact dans les stratégies

d’investissement est donc conséquent. Pour autant, le statut de LMNP conserve encore un intérêt à plusieurs égards. QUELLES SONT LES RÈGLES D'IMPOSITION DES LMNP? Le LMNP jouit d’un

statut fiscal hybride. DURANT LA PÉRIODE DE LOCATION Le LMNP est fiscalement assimilé à un commerçant: il déclare ses revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux

(BIC). Deux voies lui sont alors ouvertes: le régime réel ou le micro BIC. * MICRO-BIC: à compter de l'imposition des revenus de l'année 2025, pour pouvoir prétendre au régime

micro-BIC, le chiffre d'affaires hors taxe ne doit pas dépasser 15 000 euros pour les locations meublées de tourisme non classées ou 77 700 euros pour les autres locations meublées

notamment le meublé à usage de résidence principale. Le cas échéant, le LMNP bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 % pour les locations meublées de tourisme non classées ou de 50 %

pour les autres locations meublées. Les 70 % ou 50 % du montant des loyers restant sont alors soumis au barème de l’impôt sur le revenu dont le taux varie en fonction de l’ensemble des

revenus du contribuables. * RÉGIME RÉEL: en dehors de ces cas, ou sur option (par courrier ou via la messagerie sécurisée sur l'espace personnel du site impôts.gouv.fr, dans les délais

de dépôt de la déclaration de revenus soit au plus tard en mai ou juin), le LMNP est soumis au régime réel. Cette fois, le LMNP est en droit de déduire l’intégralité des dépenses réalisées

pour leur montant réel, telles que les frais d’acquisition, les intérêts d’emprunt, les travaux d’entretien et de réparation, les frais de gestion et les taxes foncières. Surtout, il permet

de pratiquer la déduction annuelle d’un amortissement qui traduit la perte de valeur du bien acquis au fil du temps. En pratique, la déduction des amortissements réduit sensiblement, voire

supprime, l’imposition sur les loyers, augmentant d’autant la rentabilité de l’investissement. AU JOUR DE LA CESSION DU BIEN Quel que soit le régime BIC applicable aux loyers, le LMNP qui

cède (vente, apport en société…) un bien loué meublé est soumis au régime des plus-values immobilières des particuliers. A ce titre, nous rappellerons que pour calculer la plus-value, la loi

permet de déduire du prix de cession, le montant du prix d’acquisition du bien immobilier, majoré des frais d’acquisition, et des dépenses de construction, de reconstruction,

d'agrandissement ou d'amélioration, supportées par le LMNP pour leur montant réel, lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt

sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives, ou forfaitairement pour un montant de 15% du prix d’acquisition à la condition que le LMNP cède

l'immeuble plus de cinq ans après son acquisition. Or, c’est ici que la loi a changé et le coup est rude. QUELLES SONT LES NOUVELLES RÈGLES DE CALCUL DE LA PLUS-VALUE? Pour les ventes

définitivement signées à compter du 15 février 2025, les amortissements admis en déduction doivent être réintégrés dans l'assiette de la plus-value imposable du LMNP. Pour le calcul de

la plus-value immobilière, cela signifie prosaïquement que le prix d’acquisition à déduire du prix de cession, doit lui-même être réduit du montant des amortissements déduits. L’économie

d’impôt sur le revenu acquise pendant la détention du bien loué meublé à la faveur des amortissements est ainsi susceptible d’être rattrapée en tout ou partie au stade de la cession du bien.

Cette règle de réintégration des amortissements ne concerne toutefois pas: * les cessions de résidences étudiantes et résidences-services destinées à l’accueil exclusif des étudiants, des

personnes de moins de 30 ans de formation ou en stage, des personnes titulaires d’un contrat d’apprentissage ou de professionnalisation, ou des personnes âgées de plus de 65 ans; * les

cessions d’établissements accueillant des personnes âgées ou handicapées; * les cessions d’établissements de soins de longue durée, comportant un hébergement pour des personnes en perte

d’autonomie nécessitant une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien. Relevons enfin que les amortissements comptables liés aux dépenses de construction, de

reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration qui ne présentent pas le caractère de dépenses locatives et qui ont été passées en charges par le LMNP et donc déduites de son

résultat imposable, ne sont pas réintégrés au prix d’acquisition. Nous rappellerons que le LMNP a le choix de passer en charges déductibles l’intégralité de ces dépenses l’année de leur

réalisation, ou de les amortir suivant un plan d’amortissement à établir. Pour la détermination de la plus-value: * dans le premier cas, le prix d’acquisition ne sera pas majoré desdits

travaux, mais il ne sera pas non plus amputé des amortissements comptables liés à ces travaux; * dans le second cas, le prix d’acquisition sera majoré du montant des travaux, mais il sera

réduit avec la réintégration des amortissements déduits. Que choisir? Tout dépend du prévisionnel et du taux marginal d’imposition du LMNP. Et il ne faut pas oublier que si le choix se porte

sur la déduction intégrale de ces dépenses au titre de l’impôt sur le revenu, empêchant celles-ci de venir en majoration du prix d’acquisition pour leur montant réel, le LMNP demeure en

droit de majorer forfaitairement le prix d’acquisition de 15% dès lors qu’il détient le bien depuis au moins cinq ans. POURQUOI INVESTIR EN LMNP? Le coup de ce changement de réglementation

n’est donc pas fatal. D’une part, il ressort de la lecture de la notice relative à l'imprimé 2048-IMM (ligne 25), permettant de déclarer les plus-values de cessions d'immeubles ou

de droits immobiliers, que la réintégration des amortissements ne concerne que les LMNP soumis au régime réel. Le micro-BIC ne serait donc pas affecté par la nouvelle règle. Moins simple que

le régime micro-BIC, le régime réel, naguère optimal, ne l’est peut-être plus systématiquement aujourd’hui. Une première stratégie serait alors de rester dans le régime micro-BIC. Attendons

toutefois la confirmation des commentaires administratifs. D’autre part, il faut garder à l’esprit qu’en dépit de la réintégration des amortissements au régime réel, le LMNP demeure soumis

au régime des plus-value immobilières des particuliers. Par conséquent, le LMNP bénéficie des abattements pour durée de détention: exonération d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans, et de

prélèvements sociaux au bout de 30 ans. A mesure que le temps s’écoule, l’impact de la réintégration des amortissements s’amenuise donc, pour s’effacer totalement 30 ans après l’acquisition.

Une deuxième stratégie pourrait donc consister à attendre. En outre, une donation du bien pourrait être envisagée, en pleine propriété ou en nue-propriété, avant la cession, permettant

ainsi de purger en tout ou partie la plus-value latente sur le bien. Cette troisième stratégie devra toutefois être bien encadrée pour ne pas tomber sous les fourches caudines de l’abus de

droit. Une quatrième stratégie pourrait consister à mettre un terme à la location meublée de façon anticipée, afin de fixer sa résidence principale dans le bien à céder ultérieurement. Il

conviendra naturellement de l’occuper réellement et habituellement, de façon suffisamment longue afin d’écarter toute velléité de l’administration fiscale. Enfin, un cinquième et dernier

schéma repose sur l’abandon du régime des plus-values immobilières des particuliers pour adopter celui des plus-values professionnelles. Celui-ci contient notamment un dispositif

d’exonération totale, ou partielle, des plus-values latentes dès lors que l’activité est exercée depuis au moins cinq ans et que le chiffre d’affaires lors des deux dernières années est

inférieur à 90 000 euros, ou entre 90 000 euros et 126 000 euros. Pour ce faire, le LMNP doit acquérir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP): se procurer des recettes annuelles

brutes issues de locations meublées pour un montant supérieur à 23.000 euros, ou faire en sorte que ces recettes dépassent le montant des autres revenus du foyer fiscal. A chaque situation

correspond une solution, qu’il faut analyser en fonction de la situation familiale, patrimoniale, fiscale et sociale du contribuable. Philippe Van Steenlandt, notaire associé, directeur du

service patrimonial de l’Etude notariale ALPHA NOTAIRES