Reader TTS

_ОМСКИЕ БИЗНЕСМЕНЫ ДОКАЗАЛИ, ЧТО СДИРАТЬ С НИХ ТРИ ШКУРЫ ЗА ЗЕМЛЮ НЕ СЛЕДОВАЛО»_ Уже начисленные по 108-п долги обнулить вряд ли удастся, но к лету 2018 года областные власти пообещали для

регулировки арендных отношений создать абсолютно новый документ – без темного прошлого, но с экономическим обоснованием 27 декабря на заседании Общественного совета при региональном

минимуществе в повестке дня вновь было многострадальное постановление правительства Омской области № 108-п. Порядок расчета арендной платы за землю, установленный нашумевшим постановлением

областного правительства № 108-п, стал самым громким спором между властью и бизнесом в Омской области в 2017 году. В итоге Верховный суд пришел к выводу, что экономическими реалиями омские

чиновники, в разы задравшие стоимость аренды, не руководствовались. Но вот осадок в виде многомиллионной задолженности предпринимателей перед мэрией Омска остался. ПРЕДЫСТОРИЯ Напомним, что

постановление № 108-п вступило в силу 11 мая 2015 года и предполагало пересмотр размера арендных платежей за земли, находящиеся в областной собственности, и земли, государственная

собственность на которые не разграничена. По первой категории земель областное минимущество оперативно и без проблем перерасчеты произвело. А вот с земельными участками, относящимися ко

второй категории, мэрия Омска изрядно затянула: уведомления об изменении условий договоров арендаторы стали массово получать от городского депимущества только во второй половине 2016 года,

причем вместе с доначислениями за предыдущие периоды, пени и процентами. В марте 2016 года было принято еще и решение Омского горсовета № 432, согласно которому и за земли, находящиеся в

муниципальной собственности, стали начислять плату в соответствии с порядком, прописанным в 108-п. Новый порядок существенно увеличил размер платежей для сотен арендаторов земельных участков

под зданиями, сооружениями и объектами незавершенного строительства. В таких договорах чиновники стали исчислять арендную плату по формуле, которую законодатель предусматривал в свое время

для земель, находящихся в федеральной собственности, – «рыночная стоимость земельного участка, помноженная на выраженную в процентах ставку рефинансирования Центробанка». В итоге платежи у

многих омских арендаторов выросли в разы и даже в десятки раз. О непомерно высоких начислениях задним числом заявил ряд крупных торговых, строительных, производственных компаний. Так,

корпорация «Стройбетон» вынуждена была отказаться от земель, арендованных в Амуре под комплексную застройку. Под обращениями в адрес правительства, губернатора, мэра с просьбой прекратить

экономический террор подписывались руководители и собственники десятков предприятий. При этом позиция городской администрации, в первую очередь, в лице двух вице-мэров Омска – Инны ПАРЫГИНОЙ

и Евгения АСТАШОВА – оставалась настойчивой: есть постановление облправительства, есть закон, и мы его исполняем, и будем и далее заказывать отчеты о рыночной стоимости, предъявлять бизнесу

повышенные платежи и взыскивать долги за прошедшие периоды через суд. Возмущение бизнесменов в начале 2017 года достигло апогея, и региональное правительство вынуждено было сформировать

поправки в 108-п, согласно которым ставку рефинансирования заменили на дифференцированные коэффициенты от 3,4 до 4,3% – в зависимости от вида разрешенного использования земли.

Предприниматели требовали отменить 108-п с момента принятия в мае 2015 года и, применив правило обратной силы, сделать новый перерасчет в соответствии со свежими коэффициентами, но чиновники

доходы бюджета ставить под удар не рискнули и новые ставки предложили применять только с начала 2018 года. Региональный парламент в этом их поддержал. По факту с 1 января стоимость аренды

земли снижена примерно в 2,5 раза в сравнении со ставками, действовавшими с мая 2015 года по ноябрь 2017 года. СУДЕБНЫЕ ПРОЦЕССЫ В надежде обнулить доначисления, произведенные по договорам

аренды с мая 2015 года, весной 2017 года группа омских предприятий – ЗАО «ТЦ «Континент», ООО «ТК «Айсберг», ИП Сургутскова, ООО «Озон-Центр» и фонд «Духовное наследие» Леонида ПОЛЕЖАЕВА –

обратилась в суд с требованием отменить ключевые пункты № 108-п. Понимания на уровне областного суда истцы не встретили. Но в высшей инстанции директор компании «ОМЭКС-ЛЕКС» Александр

ДМИТРЕНКО, представлявший интересы омских бизнесменов, до судей все же достучался. Верховный суд, как подчеркивает ДМИТРЕНКО, согласился с двумя основными доводами: во-первых, нельзя было к

областным и неразграниченным землям применять правила, разработанные для федеральных земель, во-вторых, нужно было делать экономические расчеты коэффициентов, а не брать бездумно за основу

ставку рефинансирования. В итоге определением Верховного суда от 2 ноября 2017 года решение областного суда от 27 июня 2017 года отменено и пункт 5 постановления № 108, который как раз и

устанавливал порядок расчета арендной платы за землю под зданиями, сооружениями и объектами незавершенного строительства, признан недействующим. Но только со 2 ноября 2017 года, а не с мая

2015 года, как многие надеялись. И все те десятки, если не сотни исков, в рамках которых городской департамент имущественных отношений пытается взыскать с бизнеса доначисления, уже в

декабре, после опубликования высшей инстанцией полного текста определения, были разморожены. Как уверяет Валерий КОКОРИН, уже есть положительный прецедент – по одному из исков в первой

инстанции требования департамента отклонены, суд учел, что 108-п в части пункта 5 признано недействующим. «Посмотрим, что будет во второй инстанции», – осторожно высказывается депутат. _– Я

ожидаю, что Верховный суд будет стоять на нашей стороне, –_ добавляет юрист ДМИТРЕНКО. _– Мы проанализировали существующую судебную практику и пришли к выводу, что добиться обнуления

доначислений возможно. Рассчитываю, что мои клиенты проявят принципиальность, и мы пойдем до конца. Наше правительство и мэрия должны понимать, что бизнес не беззубый._ Не согласен ДМИТРЕНКО

и с действующим с 1 января 2018 года порядком, согласно которому стоимость аренды земли рассчитывается в пределах вилки от 3,4 до 4,3%. Причем с коэффициентами, выведенными по заказу

минимущества компанией «ОМЭКС» под руководством Максима РЕПИНА, ДМИТРЕНКО в целом не спорит, но считает, что правительству их нужно было пропорционально скорректировать в диапазоне от 1,5 до

3%, чтобы попасть в правовое поле. _– Региональные власти должны были применить «Основные принципы…», изложенные в Постановлении Правительства РФ № 582. Первый принцип, который следовало

учесть, – принцип недопущения ухудшения экономического положения землепользователей (а значит, и арендаторов), в соответствии с которым ставка арендной платы не должна превышать двукратной

ставки земельного налога, а это как раз 3%. Второй принцип – принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за землю

государственной или муниципальной собственности, отнесенной к одной категории, не должен различаться, –_ комментирует ДМИТРЕНКО. В минимуществе с ним, впрочем, не согласны: в ведомстве

считают неправильным уравнивать в этом случае землепользователей и арендаторов. _– Сейчас мы оспариваем еще и пункт 3 № 108-п, где устанавливается порядок расчета аренды незастроенных

участков. Этот пункт коснулся прежде всего застройщиков многоквартирного жилья, где ставка раньше составляла 0,3%, –_ напоминает Александр Васильевич. Еще один процесс, который ведет

ДМИТРЕНКО в интересах одного из своих клиентов, оспаривание 432-го решения горсовета. Областной суд в удовлетворении этого иска уже отказал, и 25 января дело рассмотрит Верховный суд.

ПРЕДНОВОГОДНЕЕ ЗАМЕШАТЕЛЬСТВО С принятием решения Верховным судом перед правительством Омской области встала задача отрегулировать порядок расчета арендной платы в оставшиеся два месяца 2017

года, и минимущество склонялось сначала к такому варианту, чтобы уже с ноября 2017 года, а не с января 2018-го начать применять дифференцированные коэффициенты. Но у бизнеса возник логичный

вопрос: если правило обратной силы в этом случае все же допустимо и можно эти коэффициенты применить в отношении двух прошедших месяцев, то почему не пересчитать сразу за 2,5 года? В итоге

возникла достаточно продолжительная пауза и к концу года региональное правительство пришло к выводу, что в правовом поле здесь только один выход – применить на два этих месяца действовавшие

ранее, до принятия 108-п, порядки. 27 декабря свои соображения представители минимущества изложили на заседании общественного совета при министерстве. Как сообщила руководитель департамента

учета собственности и земельных отношений министерства имущественных отношений Омской области Елена ХАЛИМОВА, для расчета арендной платы за ноябрь и декабрь для областных земель будет

применяться порядок, определенный постановлением № 82-п, для неразграниченных земель на территории муниципальных районов – № 176-п, для неразграниченных земель на территории города Омска – №

179-п._«Из всех возможных вариантов такой подход является наиболее приемлемым. В условиях признания недействующим нормативного акта применению подлежит ранее действующий нормативный акт

независимо от того, когда заключен договор аренды, судебная практика это подтверждает. Землепользование является платным и не может в принципе сложиться ситуация, при которой два месяца

выпадут из начисления»,_ – уверена она. В то же время ХАЛИМОВА сообщила, что в начале 2018 года министерство приступит к разработке нового нормативного правового акта взамен набившего

оскомину № 108-п. Как она сообщила «КВ» в первые рабочие дни нового года, уже сейчас готовятся конкурсные процедуры по выбору подрядчика, который будет проводить многофакторный анализ рынка

земли в регионе, на основе которого и будут предложены новые коэффициенты. К лету 2018 года новый порядок расчета арендной платы, который учтет позицию Верховного суда о необходимости

экономически обосновывать расчеты, должен появиться. Глава минимущества Борис СМОЛЬНИКОВ в разговоре с членами Общественного совета признался, что все это время чувствовал себя «между

молотом и наковальней», когда с одной стороны требуется пополнять бюджет, с другой стороны – наседает бизнес._«Я попрошу не забывать, что по договорам, которые администрирует министерство,

нет ни одного обращения в суды. Да, был перекос в администрации Омска по оценке земельных участков, но это на всех не надо перекладывать. Мы и так уже с бизнесом заигрываемся, у меня сегодня

скандальная ситуация была, пришли и внаглую говорят: уменьшай аренду! А у меня заместитель говорит: я не буду идти под уголовную ответственность. Вы не забывайте, что над нами эта секира

висит. Если мы с вами согласимся и пойдем на ставку 1,5%, то у нас арендная плата в 9 раз уменьшится, и мне предъявят ущерб, нанесенный бюджету, на миллиард в год», _– эмоционально поделился

он опасениями. У члена Общественного совета Любови МАЛЫШЕВОЙ, которая в свое время занимала пост замминистра имущественных отношений, отношение к этой ситуации другое._«До того больно,

обидно за Омскую область, ведь при участии правительства в том числе мы начудили столько, что непонятно, как предприниматели выживают. Простите, но за № 108-п половину надо вообще с работы

поснимать. Суд уже сказал: вы не правы. Как из этой ямы предприниматель должен выбираться, не представляю», _– комментирует она. ВЕТО ФРОЛОВА По мнению руководителя компании «Лизгунов и

партнеры» Олега ЛИЗГУНОВА, который входит в Общественный совет при минимуществе, победа в Верховном суде в первую очередь чисто психологическая, ведь пересмотр арендной платы за два месяца –

это минимальный экономический результат. _– Реального перерасчета за предыдущие периоды, скорее всего не будет. Александр Васильевич_ (ДМИТРЕНКО – ПРИМ. «КВ») _рассчитывает, конечно, что у

него получится этого добиться в интересах его клиентов, но, на мой взгляд, шансы малы. Дай бог, чтобы получилось такую практику наработать. В целом же борьба была затеяна однозначно не зря,

потому что в любом случае в самом процессе этой борьбы достигнуто несколько важных результатов. Во-первых, уже с января применяется новая методика расчета, с дифференцированными

коэффициентами, и арендная плата реально стала в 2,5 раза меньше, чем была. Во-вторых, горсовет принял решение, согласно которому рассрочку можно будет получить не на три и не на четыре

года, а на гораздо более длительный срок, который рассчитывается по формуле КОКОРИНА, назовем ее так, – говорит Олег Леонидович._ Он же подчеркивает, что горсовет-то предложенную формулу

принял, но вот и.о мэра Омска Сергей ФРОЛОВ, в тот момент уже находясь на выходе из мэрии, на это решение горсовета наложил вето – не стал его подписывать. Преодолеть вето депутаты смогут

теперь только в том случае, если за решение, которое и в прошлый раз прошло со скрипом, проголосует две трети депутатов, то есть квалифицированное большинство. В немалой степени зависит

судьба этого документа и от позиции нового мэра Омска Оксаны ФАДИНОЙ. _– К какому варианту склонится Оксана Николаевна, не могу предполагать. Понятно, что мэру крайне тяжело в этом случае

принимать решение, ведь доходы от аренды уже заложены в бюджете города на 2018 год, –_ добавляет ЛИЗГУНОВ. ПОСЛЕДСТВИЯ ТОЛЬКО ПРЕДСТОИТ ОЦЕНИТЬ Генеральный директор компании АСК, депутат

Заксобрания Валерий КОКОРИН, который на протяжении всего года вопрос о необходимости решения проблем арендаторов земли будировал, результатами этой работы скорее доволен. В частности, в

комментариях «КВ» он напомнил, что рабочая группа под руководством зампреда облправительства Татьяны ВИЖЕВИТОВОЙ, которая на протяжении прошедшего года искала возможности для снижения

нагрузки на арендаторов, пришла к решению о необходимости снизить выкупную стоимость земли. _«Решение о снижении выкупной стоимости с 40 до 20% примут в ближайшее время»,_ – говорит Валерий

Михайлович. Как отмечает КОКОРИН, для широкой обшественности так и осталось непонятным, сколько должен бизнес городскому бюджету в рамках начислений по 108-п. _– До сих пор в цифрах плавают

из-за того бардака, который сложился в депимуществе. Там долги называют от 600 млн до 1 млрд рублей. По информации КСП, решения судов состоялись на 80 миллионов в пользу депимущества. Но

задолженность, уже признанная судами, не выплачена – в соответствии с решением горсовета приняты решения о рассрочке. Одного нашего предприятия это тоже коснулось – комбината по производству

железобетонных изделий. Инвестиционный климат в регионе, конечно, 108-е постановление подкосило катастрофически, это уже всем понятно. Сложно строить какие-то бизнес-планы в регионе,

который наотмашь разбирается со своими предприятиями. Но надеюсь, с приходом нового руководства ситуация будет меняться»,_ – считает КОКОРИН. _– Решение высшей судебной инстанции по иску

омских предпринимателей во многом компромиссное, требующее изменения регионального нормативного правового акта и пересмотра областной и муниципальной правоприменительной практики. И это

решение показало, что омское бизнес-сообщество – это реальная сила и оно способно осознанно и весьма мотивированно выражать и отстаивать свое мнение, защищать свои права и законные интересы,

– _подводит итог уполномоченный по защите прав предпринимателей Омской области Юрий ГЕРАСИМЕНКО. Вместе с тем, на его взгляд, последствия реализации № 108-п и бизнесу, и власти еще только

предстоит оценить сколько предприятий после предъявления многомиллионных долгов вынуждены были отказаться от реализации проектов, а то и вовсе уйти в банкротство, сколько человек в итоге

потеряли работу, как ситуация с резким ростом стоимости аренды повлияла на инвестиционный климат в регионе в целом. _– Обидно, что и бизнесу, и власти приходится тратить силы, время и

ресурсы на эти битвы друг с другом, тогда как должно быть как раз наоборот – стороны должны свои возможности объединять и направлять их на развитие экономики города и региона, –_ заключил

Александр ДМИТРЕНКО в разговоре с «КВ».